Nieruchomość wspólna to wszystkie części budynku i terenu, z których korzysta więcej niż jeden właściciel lokalu — np. klatki schodowe, piony instalacyjne, dach, ściany konstrukcyjne, windy, itp.
Z własnością każdego lokalu wiąże się określony udział w nieruchomości wspólnej, który decyduje m.in. o wysokości opłat i sile głosu w głosowaniach wspólnoty mieszkaniowej.

1.2. Czym jest wspólnota mieszkaniowa i czy muszę do niej należeć?

Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie, kiedy w budynku zostanie wyodrębniony pierwszy lokal. Każdy nowy właściciel automatycznie staje się jej członkiem z chwilą podpisania aktu notarialnego.
Nie można z niej „wystąpić” – członkostwo ustaje tylko w momencie sprzedaży lokalu.

1.3. Na jakiej podstawie działa wspólnota mieszkaniowa?

Działalność wspólnot reguluje ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. To tam znajdziesz zasady podejmowania uchwał, zarządzania nieruchomością wspólną, praw i obowiązków właścicieli.
Dodatkowo każda wspólnota może przyjąć własne regulaminy, np. porządku domowego czy instalacji dodatkowych urządzeń (rolety, klimatyzacja itd.).

1.4. Kiedy uchwała jest uznana za przyjętą?

Uchwała przechodzi, gdy ponad 50% głosów (liczonych według udziałów w nieruchomości wspólnej) + 1 udział, zostanie oddanych na „tak”. Analogicznie – uchwała zostaje odrzucona, gdy ponad połowa udziałów zagłosuje „przeciw”.

1.5. Dlaczego pierwsze uchwały podejmuje tylko deweloper i pierwszy właściciel?

Zaraz po sprzedaży pierwszego lokalu, wspólnota formalnie powstaje – i wtedy przyjmowane są tzw. uchwały startowe, potrzebne m.in. do rozpoczęcia zarządzania nieruchomością.
Głosują nad nimi tylko deweloper i pierwszy właściciel, bo w tym momencie tylko oni tworzą wspólnotę. Na ich podstawie zarządca może np. zgłosić wspólnotę do urzędów, ubezpieczyć budynek czy zawrzeć umowy.

1.6. Czy można zmusić właściciela do głosowania?

Nie – żadne przepisy nie przewidują kar za brak głosu. Ale aktywne uczestnictwo w głosowaniach to forma współodpowiedzialności za wspólne mienie. Dlatego warto korzystać z przysługujących praw i głosować — to wpływa na to, jak funkcjonuje Twoja wspólnota.

2. Rozliczenia i płatności

2.1. Jak sprawdzę saldo swojego konta?

Saldo można sprawdzić po zalogowaniu do panelu mieszkańca na stronie internetowej. W przypadku wątpliwości można również skontaktować się z działem księgowości.
Adresy email:
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

2.2. Dlaczego saldo się nie zgadza z moimi wpłatami?

Przyczyną mogą być przesunięcia terminu księgowania wyciągu lub zaległości z poprzednich miesięcy. Warto upewnić się, czy wszystkie wpłaty zostały prawidłowo zaksięgowane. Można sprawdzić to w portalu tomojdom.pl

2.3. Jak działają przelewy – kiedy moja wpłata zostanie zaksięgowana?

Wpłaty księgowane są na podstawie wyciągów bankowych, które generowane są z jednodniowym opóźnieniem – oznacza to, że przelew zrobiony np. w poniedziałek, dotrze na konto bankowe we wtorek i pojawi się na wyciągu wtorkowym, możliwym do pobrania z banku, dopiero w środę.

W przypadku dni wolnych od pracy (np. weekendy, święta), zaksięgowanie może potrwać dłużej. Jeśli Twoja wpłata nie jest widoczna po kilku dniach roboczych, skontaktuj się z działem księgowości – pomożemy wyjaśnić sprawę.

2.4. Czy mogę otrzymać historię rozliczeń?

Tak, każdy właściciel ma prawo do wglądu w historię rozliczeń – można ją pobrać z panelu mieszkańca lub uzyskać mailowo na życzenie.

2.5. Kiedy i jak otrzymam rozliczenie mediów?

• Rozliczenie mediów za pierwsze półrocze przygotowywane i wysyłane jest w III kwartale roku.
• Rozliczenie mediów za drugie półrocze przygotowywane i wysyłane jest w I kwartale kolejnego roku.
• Rozliczenie kosztów rocznych dostarczane jest w I kwartale kolejnego roku.

Dokumenty wysyłamy pocztą tradycyjną, mailowo lub pobrać je można w portalu online.

2.6. Co się dzieje, jeśli spóźnię się z opłatą?

W przypadku opóźnienia mogą zostać naliczone odsetki ustawowe. W sytuacjach wyjątkowych warto skontaktować się z działem księgowości w celu ustalenia ewentualnych warunków spłaty.
Adresy email:
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

2.7. Dlaczego otrzymuję osobno notę i fakturę?

Nasz system księgowy rozdziela dokumenty ze względu na charakter opłat:

• Nota obciążeniowa dotyczy opłat administracyjnych, takich jak:
◦ utrzymanie budynku,
◦ wywóz nieczystości,
◦ utrzymanie garażu,
◦ fundusz remontowy.
Są to koszty eksploatacyjne, które nie stanowią sprzedaży usług w rozumieniu przepisów podatkowych, dlatego nie są objęte podatkiem VAT i nie wymagają wystawienia faktury.

• Faktura VAT obejmuje media:
◦ prąd,
◦ wodę,
◦ gaz.
Te opłaty są rozliczane na podstawie rzeczywistego zużycia i zgodnie z przepisami muszą być udokumentowane fakturą, ponieważ podlegają opodatkowaniu VAT.

Dzięki temu rozdziałowi dokumentów rozliczenia są przejrzyste i zgodne z obowiązującymi przepisami prawa.

3. Zgłaszanie usterek i awarii

3.1. Jak mogę zgłosić usterkę w częściach wspólnych budynku?

Usterki można zgłaszać telefonicznie lub mailowo. Podczas zgłoszenia warto dołączyć zdjęcia i dokładny opis problemu.
Numery dedykowane dla każdej Wspólnoty, znajdują się poniżej.
<odnośnik do zakładki ze wszystkimi wspólnotami>

3.2. Co zrobić, jeśli awaria wydarzy się poza godzinami pracy administratora (8:00-16:00)?

W przypadku awarii (np. instalacji wodnej, elektrycznej, windy itp.) prosimy o jak najszybszy kontakt z nami – telefoniczny lub mailowy. Numery alarmowe i kontaktowe znajdują się również na tablicach informacyjnych w budynku. Zgłoszenia przekazujemy odpowiednim służbom technicznym, które podejmują interwencję w możliwie najkrótszym czasie. W nagłych przypadkach reagujemy natychmiastowo i informujemy mieszkańców o przebiegu działań.
Numery dedykowane dla każdej Wspólnoty, znajdują się poniżej.
<odnośnik do zakładki ze wszystkimi wspólnotami>

3.3. Jak długo będę czekać się na usunięcie awarii?

Czas reakcji zależy od rodzaju zgłoszenia – awarie zagrażające bezpieczeństwu są usuwane priorytetowo, inne zgodnie z harmonogramem firmy świadczącej usługi konserwacji we Wspólnocie.

3.4. Czy usterki w mieszkaniu też mogę zgłaszać administratorowi?

Administrator zajmuje się tylko częściami wspólnymi. Za naprawy wewnątrz mieszkania odpowiada właściciel, chyba że uszkodzenie powstało z winy instalacji wspólnej.

4. Remonty i inne sprawy techniczne

4.1. Czy muszę zgłosić malowanie mieszkania?

Nie, prace estetyczne nie wymagają zgłoszenia. Jednak każde prace ingerujące w instalacje (gaz, elektryka, wod-kan) lub strukturę budynku należy zgłosić administratorowi.
Numery kontaktowe dla każdej Wspólnoty, znajdują się poniżej.
<odnośnik do zakładki ze wszystkimi wspólnotami>

4.2. Czy muszę mieć zgodę na wymianę okien?

Tak, ponieważ okna są elementem elewacji i mogą wpływać na wygląd budynku. Konieczne jest uzgodnienie rodzaju i koloru stolarki z administratorem.

4.3. Czy mogę zabudować balkon?

Zabudowa balkonu wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, zgody projektanta budynku oraz zgłoszenia do odpowiedniego urzędu. Warto zapytać administratora o procedurę.

4.4. Czy w czasie remontu mogę korzystać z windy do transportu materiałów?

Tak, ale należy to uzgodnić z administratorem. W niektórych budynkach konieczne jest zabezpieczenie windy i określenie godzin transportu.

4.5. Czy mogę zainstalować klimatyzację w domu?

Tak, ale instalacja klimatyzatora wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej i zgody projektanta budynku. Przed montażem należy złożyć odpowiedni wniosek, który uwzględni m.in. sposób montażu jednostki zewnętrznej, wpływ na elewację budynku oraz bezpieczeństwo instalacji. Skontaktuj się z nami, a przekażemy szczegółowe informacje.

5. Zmiana właściciela i dane mieszkańców

5.1. Chcę sprzedać mieszkanie – co teraz?

Potrzebne będzie zaświadczenie o niezaleganiu. Upewnij się, że nie masz żadnych zaległości i skontaktuj się z działem księgowości. Warto pamiętać, żeby nie odkładać tego na ostatnią chwilę.
Adresy email:
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, przy sprzedaży mieszkania wymagane jest przedstawienie świadectwa charakterystyki energetycznej. Dokument ten należy przygotować we własnym zakresie, korzystając z usług uprawnionego specjalisty.
Jeśli będzie potrzebna pomoc w uzupełnieniu danych technicznych budynku, np. dotyczących parametrów instalacji lub przegród, prosimy o kontakt – administrator udzieli niezbędnych informacji.
Po podpisaniu aktu notarialnego i protokołu przekazania nieruchomości, w którym uwzględnione będą odczyty liczników, należy wysłać na adres administratora skan dokumentów (z zasłoniętymi cenami). Prosimy również o dane kontaktowe do nowego właściciela, celem prowadzenia korespondencji. Nowe dane zostaną wprowadzone do systemu.

5.2. Czy mogę przekazać nowemu właścicielowi dane do wpłat?

Prosimy tego nie robić, niektóre wspólnoty mają indywidualne numery rachunków przypisane do mieszkańców. Nowy właściciel dostanie wszelkie informacje od nas.

5.3. Kupiłem mieszkanie – co teraz?

Jeśli nie otrzymają Państwo kontaktu z naszej strony, po odebraniu mieszkania, prosimy o kontakt mailowy z administratorem, gdyż zdarza się, że w natłoku wydarzeń, sprzedający nie dostarcza nam żadnych informacji o sprzedaży. Przy wprowadzaniu Państwa danych do systemu, będziemy potrzebować informacji czy lokal będzie zamieszkany. Ma to bowiem wpływ na wysokość opłat.

5.4. Czy muszę zgłaszać liczbę mieszkańców?

Tak – liczba osób zamieszkujących lokal wpływa m.in. na naliczanie opłat za wodę i ogrzewanie, a także śmieci w zależności od obowiązujących przepisów. Zmiany należy zgłaszać najpóźniej do końca miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym następuje zmiana.

5.5. Jak mogę zmienić dane kontaktowe lub adres do korespondencji?

Wystarczy przesłać aktualne dane do administratora mailowo.

5.6. Co się dzieje z kontem poprzedniego właściciela?

Po otrzymaniu informacji o zmianie właściciela, stare konto zostaje zarchiwizowane, a nowy właściciel otrzymuje własny dostęp do panelu mieszkańca.

5.7. Czy to koniec moich rozliczeń ze Wspólnotą?

Nie. Zostanie jeszcze rozliczenie mediów za okres posiadania lokalu – dlatego ważne są wskazania liczników w protokole przekazania nieruchomości. Mogą Państwo otrzymać również informację o partycypacji w spłacie niedoboru finansowego za okres kiedy byli Państwo właścicielami. Wynikać to będzie z przegłosowanej przez Wspólnotę uchwały.

6. Dostęp do dokumentów i spraw wspólnoty

6.1. Gdzie mogę zobaczyć uchwały wspólnoty?

Uchwały udostępniane są w panelu mieszkańca lub można je otrzymać mailowo na życzenie. Wgląd w nie ma każdy właściciel lokalu.

6.2. Jak mogę zgłosić temat na zebranie wspólnoty?

Właściciel może zgłosić temat do porządku obrad mailowo lub listownie, najlepiej z odpowiednim wyprzedzeniem przed planowanym terminem zebrania.

6.3. Czy mogę zobaczyć kosztorys remontu?

Tak, kosztorysy, umowy z wykonawcami i inne dokumenty finansowe są jawne dla członków wspólnoty i można je uzyskać do wglądu na życzenie.

6.4. Jak mogę uzyskać nagranie z monitoringu?

Aby uzyskać dostęp do nagrania z monitoringu, należy złożyć pisemny lub mailowy wniosek zawierający opis zdarzenia oraz możliwie dokładną datę i godzinę jego wystąpienia. Administrator oceni zasadność udostępnienia nagrania, biorąc pod uwagę przepisy o ochronie danych osobowych.
W przypadku zdarzeń o charakterze przestępczym, takich jak kradzież, nagrania są udostępniane wyłącznie uprawnionym służbom – np. policji – na ich oficjalny wniosek.
W takiej sytuacji prosimy mieszkańców o zgłoszenie sprawy na policję – to funkcjonariusze występują do nas o dostęp do monitoringu w ramach prowadzonego postępowania.

7. Portal tomojdom.pl

W poniższym odnośniku znajdą Państwo instrukcje przygotowane przez twórców portalu z obrazowymi objaśnieniami.
Dokumentacja ToMójDom

8. Życie we wspólnocie

8.1. Mam wątpliwości, do którego kosza trafić powinien dany odpad.

Skorzystaj z wyszukiwarki i znajdź właściwą odpowiedź.
Zasady segregacji odpadów Warszawa - jak segregować odpady

8.2. Mam duże śmieci do wyrzucenia.

Sprawdź w harmonogramie, kiedy odbierane są odpady wielkogabarytowe a także inne.
Harmonogramy wywozu odpadów - Warszawa 19115

8.3. Czy mogę zrobić grilla na balkonie, tarasie lub w ogródku?

Od kwietnia 2025 roku obowiązują nowe przepisy dotyczące użytkowania balkonów w Polsce. Nowelizacja Kodeksu wykroczeń wprowadza wysokie kary za grillowanie, przeciążanie balustrad czy brak ubezpieczenia.

8.4. Co zrobić, żeby nasze spacery z psami były super dla wszystkich?

Wychodząc z psem na spacer, pamiętaj, że jesteś nie tylko właścicielem, ale też sąsiadem na czterech łapach i dwóch nogach!
🐕 Sprzątaj po swoim pupilu – to nie tylko obowiązek, ale też dowód na to, że jesteś super odpowiedzialny!
🎶 Staraj się, żeby Twój pies nie robił koncertów na cały blok – choć wiemy, że czasem trudno się powstrzymać od szczekania na widok listonosza czy kota.
⚾ Jeśli Twój psiak ma temperament gwiazdy rocka i lubi hałasować, może warto zabrać ze sobą jego ulubioną zabawkę albo przysmak, żeby odwrócić uwagę?
✋ Nie każdy pies lubi być głaskany przez obcych – nawet jeśli wygląda uroczo. Zawsze zapytaj właściciela, czy możesz podejść. To kwestia bezpieczeństwa – dla Ciebie, dla psa i dla jego opiekuna.
Pamiętajmy, spokojne spacery = szczęśliwi sąsiedzi!

8.5. Co mogę zrobić, jeśli przypadkowo uszkodziłem coś w częściach wspólnych?

Nie panikuj i nie chowaj głowy w piasek! 😉 Jeśli zauważysz, że coś się zepsuło lub uszkodziło w częściach wspólnych budynku, daj nam znać jak najszybciej.
Im szybciej się o tym dowiemy, tym łatwiej i szybciej naprawimy sprawę – a Tobie oszczędzi to stresu i niepotrzebnych problemów.
Wspólnie możemy zadbać o nasze wspólne miejsce!

8.6. Co mogę zrobić, jeśli mam problem z uciążliwymi sąsiadami?

Najlepiej zacząć od spokojnej rozmowy – często to pomaga rozwiązać sprawę.
Pamiętaj jednak, że jako firma zarządzająca budynkiem niestety nie mamy uprawnień do pilnowania porządku publicznego. Nie jesteśmy Policją ani Strażą Miejską, więc jeśli sytuacja jest poważna lub powtarzają się zakłócenia spokoju, prosimy o kontakt z odpowiednimi służbami.
Twoje bezpieczeństwo i komfort są dla nas ważne, ale w takich sprawach najlepiej działać wspólnie z odpowiednimi służbami.

8.7. Co mogę zrobić, jeśli skrzynka pocztowa jest przepełniona ulotkami reklamowymi?

Jeśli Twoja skrzynka jest regularnie zapełniana niechcianymi ulotkami, masz kilka opcji:
• Umieść wyraźny komunikat, taki jak naklejka z napisem „Zakaz wrzucania ulotek reklamowych” na skrzynce. Może on skutecznie odstraszyć roznosicieli.
• Zgłoś to na poczcie: Udaj się do najbliższej placówki Poczty Polskiej i złóż pisemne zastrzeżenie, że nie życzysz sobie otrzymywania ulotek. Poczta powinna uszanować Twoją prośbę.
• Skontaktuj się z firmami roznoszącymi ulotki: Jeśli wiesz, która firma dostarcza niechciane materiały, skontaktuj się z nią bezpośrednio i zgłoś problem.

Kontrola nad tym, co trafia do Twojej skrzynki, zależy do Ciebie oraz służb odpowiedzialnych za porządek i przepisy prawa.